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Los compradores con bajos ingresos enfrentan una mayor competencia a medida que los precios de la vivienda continúan aumentando

La competencia en el mercado inmobiliario es feroz, ya que un número limitado de viviendas se vende a diario por decenas de miles de dólares por encima de su precio.

PHOENIX — Los precios de las viviendas en el área metropolitana de Phoenix aumentaron nuevamente en julio, más de $405,000 como precio medio de vivienda, según el Servicio Regional de Listados Múltiples de Arizona, Inc. 

Esto, hasta $5,000 del precio de venta medio en junio y un 28.6% más que el año pasado. Todo esto, ya que los alquileres también continuaron aumentando, lo que agregó presión a las familias que viven por debajo del nivel de ingresos medio.

La competencia en el mercado inmobiliario es feroz, ya que un número limitado de viviendas se vende a diario por decenas de miles de dólares por encima de su precio de lista. 

Esta competencia se agrava para los compradores de bajos ingresos, particularmente cuando una oferta limitada de viviendas por debajo de $350,000 no solo es atractiva para los compradores primerizos y de bajos ingresos, sino que también es atractiva para los compradores e inversionistas que pagan en efectivo.

Los inversionistas inmobiliarios valoran a algunas familias

Tina Tamboer, analista de datos del Cromford Report, le dijo a 12 News que el 25% de las viviendas vendidas en el mercado inmobiliario de Phoenix, principalmente los condados Maricopa y Pinal, se compraron con efectivo en abril del 2021, el mes más reciente para el que el Cromford Report tiene datos.

Los compradores de efectivo pueden ser fondos de cobertura, fideicomisos inmobiliarios, LLC u otros tipos de empresas privadas. 

La mayoría de estos compradores institucionales pagan el precio de lista en efectivo y nunca planean vivir en las casas y ni siquiera poner un pie en ellas. 

A menudo se convierten en viviendas primarias unifamiliares en propiedades de alquiler que generan ingresos.

"Eso está en el lado alto de lo normal", dijo Tamboer. Febrero y marzo del 2021 tuvieron compras en efectivo del 23%.

Muchas de las ofertas en efectivo ganadoras provinieron de inversionistas. 12 News analizó las ventas de viviendas de un año, proporcionadas por la Oficina del Tasador del Condado Maricopa, y descubrió que miles de viviendas se vendieron a empresas privadas, fideicomisos inmobiliarios, LLC y otros grupos.

12 News no pudo establecer que cada uno de estos compradores alguna vez haya visitado la casa o haya planeado vivir en ella. 

De hecho, nadie puede. Tamboer dijo que no existe una definición legal para un comprador institucional, por lo que identificarlos con una precisión del 100% no es posible.

La agente de bienes raíces Sandra Valenzuela ha estado vendiendo casas en el Valle durante cuatro años después de hacerlo también durante cuatro años en México. Tiene experiencia en bienes raíces en ambos lados de la frontera, vendiendo y arrendando casas además de ayudar a los compradores.

Valenzuela le dijo a 12 News que ha notado un aumento en los compradores de inversión en sus cuatro años vendiendo en Arizona, comenzando durante la pandemia.

“Tendré como 30 ofertas y solo algunas de ellas serán familias para una casa residencial”, dijo Valenzuela. “Tendré como 15 ofertas de inversionistas y como seis que son familias que quieren comprar” añadió.

Valenzuela dijo que la competencia con los compradores institucionales es especialmente dura para sus clientes, que tienden a ser familias latinas de un solo ingreso, con ingresos anuales inferiores a $60,000.

Su comprador típico tiene como objetivo una casa en el rango de $250,000 a $350,000. Según Valenzuela, ese es también el rango de precios al que apuntan los inversionistas.

“Todas estas instituciones tienen como objetivo esos precios, y es por eso que a nuestra gente de Arizona le resulta difícil conseguir una casa”, dijo Valenzuela. "No quieren invertir más de $400,000".

Valenzuela dijo que su comprador típico no puede competir con los millones o miles de millones en efectivo que tienen los compradores institucionales.

“Tienen mucho dinero”, dijo Valenzuela.

Hacer múltiples ofertas, más de una docena, antes de cerrar

En este mercado, los vendedores esperan ofertas de miles o decenas de miles de dólares sobre el precio de venta. Los compradores institucionales tienen el dinero en efectivo para hacer eso, pero, a menudo, las familias no.

Claudia Hernandez es cliente de Sandra Valenzuela. Es madre soltera de dos hijos y está intentando comprar una casa con solo su salario. Decidió intentar comprar una casa en el 2020.

“En este momento, donde vivimos, vivimos con mi hermana, ella tiene su familia y el bebé está creciendo”, dijo Hernández. “Necesitan el espacio. Creo que si no terminamos saliendo de aquí voy a tener que alquilar y no queremos alquilar".

Los precios de alquiler también se han disparado, agregando presión a familias como la de Hernández. En julio, ARMLS informó que el precio de arrendamiento promedio alcanzó los $2,206.

Encontrar un hogar no fue fácil para Hernández. Hizo ofertas en 18 casas el año pasado. Aprendió que tenía que ofrecer más que el precio de lista, reducir el período de inspección e incluir un toque personal. 

También tuvo que aceptar que su casa ideal no estaba en su rango de precios o generaría demasiada competencia por lo que podía ofrecer.

“No puedes ser quisquilloso”, dijo Hernández. “Cuando empiezas a buscar en la casa, empiezas a ver todos los pequeños detalles, pero en la casa 19 piensas: 'Podría arreglar eso. No es un gran trato. Yo puedo encargarme de eso. Puedo comprar eso o esto”.

Hacer una oferta que se destaque

La estrategia de Valenzuela es lograr que sus compradores intenten tocar los sentimientos del vendedor.

“Les pediré que escriban una carta y luego trataré de convencerlos de que no le den la casa a los inversionistas”, dijo Valenzuela. "Sabes, trato de tocar su corazón".

Parece funcionar.

Hernández también hizo que su hija Natalia, de 18 años, escribiera una carta personal.

“Nunca he tenido un lugar al que llamar mi casa o mi hogar. Nunca me había sentido cómoda invitando a la gente porque no es realmente mi casa ”, dijo Natalia.

Su carta reflejaba esos sentimientos acerca de vivir con miembros de la familia desde que estaba en octavo grado y lo que significaría para ella, su madre y su hermana tener un lugar propio.

Finalmente, en julio se aceptó la oferta número 19 de Claudia Hernández. Ella cerrará por una casa para ellos. 

Valenzuela dijo que cree que la carta funcionó.

“Recibo todas esas cartas y me hacen llorar y a mis vendedores también les hace llorar y me dicen 'Tienes razón. No se lo voy a vender a los inversionistas'. ¡OK!" Valenzuela dijo, habiendo visto ambos lados de diferentes transacciones.

Dijo que está decepcionada de que el mercado se haya vuelto tan competitivo. 

"Es triste. Es triste para la gente que compra especialmente. Es triste para ellos. Pero es lo que es”, dijo Valenzuela.

Las chicas de Hernandez están emocionadas.

“No puedo esperar para decorar la casa”, dijo Natalia.

Claudia Hernández reveló a 12 News que ofreció $10,000 sobre el precio de venta, lo que eleva la oferta total a $260,000. Dijo que perder las 18 ofertas anteriores fue frustrante, pero cree que su paciencia ha sido recompensada.

“Va a suceder. Las cosas suceden por una razón, y el momento en que sucede es porque ese es el momento en que se supone que debe suceder para ti”, dijo.

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